前回、相続空き家の話をしました。今回は関連論点についてです。
日本には相続制度があり、原則として法定相続人が被相続人の財産を相続します。日本人の主要な相続財産は現預金および不動産です。
国税庁が公表した2021年度の「令和3年分　相続税の申告事績の概要」によれば、相続財産のうち現預金が34.0％、土地33.2％、家屋5.1％、有価証券16.4％とされています。
不動産（土地・家屋）の比率は年々減少しているものの（たとえば、2012年度の51.1％から2021年度の38.3％）、日本において不動産は約4割を占める主要相続財産といえます。
不動産と一括りに言っても、更地（建物のない土地）、自用の建物およびその敷地（戸建て物件の自宅）、区分所有建物（アパート・マンション）などさまざまです。
今回はその中でも底地（賃貸している土地の所有権）に絞って解説していこうと思います。

１． 借地権とは

まず、借地権とは土地を借りる権利をいいます。土地を借りてその上に建物を建てた場合、この不動産の状態を借地権付建物といいます。
イメージしやすいように、土地のみの状態（更地）、自分の土地に自分の建物を建てた状態（自用の建物およびその敷地）、他人の土地に建物を建てた場合（借地権付建物）を比較したのが図表1です。

【図表1：土地・建物の状態による名称】

借地権付建物において、A氏とB氏は土地賃貸借契約を締結し、A氏はB氏から土地を借りています。この場合のA氏がB氏から土地を借りる権利を“借地権”といいます。
一方、B氏はA氏に土地を貸しているため土地を使用できません。B氏は借地権付土地の所有権を保有しており、B氏の権利を底地権といいます。

A氏が保有している借地権付建物を、第三者であるC氏に賃貸した場合を考えてみましょう。A氏、B氏、C氏の賃貸借契約におけるキャッシュ・フローは図表2のようになります。

【図表2：借地権付建物の賃貸時のキャッシュ・フロー】

このケースでは、A氏は土地＋建物をC氏に賃貸しているため賃料は100、B氏は土地のみをA氏に賃貸しているため地代は10です。この賃料と地代の関係は物件によって異なるものの、都市部ではこれくらいの比率だと思います。
一般的に借地権者であるA氏は底地権者であるB氏よりも多く収益を得ることができます。
B氏は少ない地代しか得られないため、不満に思っていることでしょう。これが、借地権の争いの原因となります。

２．借地権の種類

さて、先ほど借地権の概要について説明したものの、厳密には正しい説明ではありません。
借地権は2種類あるからです。借地権には地上権と賃借権の2種類があります。
このまま借地権の議論をしていくと、「どっちの借地権？」と思う人がいるかもしれないので、念のために説明します。

地上権と賃借権の違いを比較したのが図表3です。
地上権は権利（物件）が強すぎて地主に極めて不利な契約です。なので、一般的には地上権が契約されることはありません。地上権が設定されるのはトンネルや地下鉄を作る場合など特殊なケースのみで、一般の不動産取引では賃借権が用いられます。

【図表3：借地権の種類】

ちなみに、地上権は実務的に使うことはありませんから、このコラムで書いてある借地権はすべて賃借権を指しています。

次に、借地権（賃借権）にはいくつかの契約形態があります。借地権（賃借権）の契約の種類を比較したものが図表4です。

【図表4：借地権の種類】

普通借地権で土地を貸してしまうと、契約期間が実質的にはないため、返ってきません。よく「土地は貸すと返ってこない」と言われます。これは普通借地権を指しています。

地主（底地権者）は「そのうち土地は戻ってくるだろう」と思って借地権者に貸し出すものの、実際には土地は返ってきません。いつまでも底地権者に土地が返ってこないのも困るので、この問題点を解消するために、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権などが存在します。
一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権であれば、契約期間が満了したら土地が地主（底地権者）に戻ってきます。

３．借地権と底地の価格

土地の価格はその状態（態様）によって変化します。ここでは土地の状態による価格変化について説明します。

図表5は更地（建物がない土地）、建付地（自用の建物がある土地）、底地（土地を第三者に賃貸した後の所有権）、借地権（土地を借りている権利）を比較したものです。

【図表5：土地の状態による変化】

まず、土地の価格は更地が最も高く、次に建付地、借地権、底地の順番です。

土地の状態による価格変化がなぜ発生するかを説明します。

まず、図表5では更地に建物を建てると土地の価格に減価が発生しています。
更地であれば最有効使用（たとえば、最も収益性の高い使用方法）が可能であるのに、更地の上に建蔽率や容積率が低い建物が建つと、土地のポテンシャルを殺してしまいます。たとえば、10階建ての区分所有建物（マンション）が建つ立地で、8階建ての区分所有建物を建てると収益性を阻害しています。
つまり、建付地の減価は最有効使用でない建物がある場合に発生します。

次に、少し違和感を持つ人もいると思いますが、借地権が発生した場合の借地権価格（50）と底地価格（20）の合計70は、建付地価格90よりも低くなっています。つまり、借地権が発生することで、土地の価格が下がります。これは、借地権や底地は完全所有権ではないためです。
「借地権付建物や底地を買いたいか？」と考えればイメージしやすいかもしれません。
底地を購入してもその土地は使用できません。賃借人（借地権者）が土地を使用しているからです。自分で使えない権利（底地）を購入したいと思う人は少ないでしょう。底地を専門に取得するファンドがありますが、これは特殊なケースです。
また、借地権は自由に売買できません。借地権付建物を売却する場合には地主（底地権者）の承諾が必要になるからです。底地と同様に、売れないかもしれない権利（借地権）を購入したいと思う人は少ないでしょう。
このように、借地権や底地は建付地と比べて売買に制約があるので、需要が高くありません。だから、完全所有権（建付地）と比べて価格が低くなるのです。

また、図表5では借地権価格のほうが底地価格よりも高くなっています。これは、借地権は土地を利用できるのに対して、底地は土地を利用できないためです。
地域差はありますが、借地権のほうが高くなる傾向にあります。この傾向は、特に都市部で顕著に現れます。

このように、土地はその状態によって価格が異なります。特に、借地権が発生すると土地の価格は大幅に減価します。
借地権は土地の価格を減らす原因になるため、借地権者と底地権者の揉め事に発展するのです。

４．借地権者と底地権者の争い

先ほど、借地権と底地権は完全所有権ではないため売却に制限があると説明しました。さらに借地権が発生すると土地の価格は下がります。つまり、借地権者と底地権者にとって借地権の存在はデメリットなのです。
借地権者と底地権者の特徴を比較したのが図表6です。このうち、特徴的なもののみ説明します。

【図表6：借地権者・底地権者の特徴】

(1)　借地権者のデメリット

まず、借地権付建物は完全所有権の物件（自用の建物およびその敷地）と比べると、融資が受けにくいのが特徴です。借地権者が建物を処分する際には地主（底地権者）の承諾が必要になりますが、地主が承諾しない可能性があるからです。さらに、承諾する際に多額の金銭を要求してくる可能性もあるでしょう。このように、地主と将来的に揉める可能性がある借地権付建物を、担保として融資することを銀行は避けたいはずです。
また、借地権は地主と将来的に揉める可能性があるため、わざわざ借地権付建物を購入しようと思わない買い手が多いでしょう。流動性（売却可能性）が低いのもイメージできると思います。

(2)　底地権者のデメリット

普通借地権で土地を貸している場合、底地権者に土地が戻ってくる可能性は低いでしょう。普通借地権の契約期間は実質的に延長可能なので、借地権者が土地をわざわざ返す必要がないからです。この結果、底地権者は自分では使用できない土地を所有し続けます。
もちろん、借地権者から地代として金銭を受け取ることはできますが、地代が極めて低い（安い）場合があります。その時点の物価を反映していない可能性があるからです。

たとえば、100年前に賃貸借契約が締結された土地の地代は、契約上100年前の物価水準を反映した地代が記載されています。
日本における旧法（借地法）が制定されたのが大正10年（1921年）です。第一次世界大戦終結から数年後ですから、当時の物価水準は現在と比較にならないくらい低い水準です。『日本20世紀館』（小学館、1999年）によれば「1920年のはがき1枚の値段は0.015円」でした。現在のはがき１枚の値段は63円ですから、旧法（借地法）成立当時の物価は現在の4,200分の1です。
地代は物価水準に合わせて多少補正されるものの、完全に一致するわけではありません。つまり、100年前から物価が4,200倍になっていても、地主（底地権者）が借地権者から受け取る地代が4,200倍になるわけではないのです。

土地の賃貸借契約が締結されてから数十年経っている場合、底地権者は借地権者から地代を受け取ることができるものの、雀の涙ほどの地代です。わずかな地代しか受け取ることができない底地を買いたい人がいるでしょうか？　買い手を探すのが難しいと思います。
この点から、底地の流動性（売却可能性）が借地権の流動性よりも低いことがわかると思います。

５．借地権者と底地権者の売買価格

先ほど借地権者と底地権者が抱えるデメリットを説明しました。
借地権者と底地権者はそれぞれデメリットを抱えているものの、筆者は底地権者のほうが深刻だと考えています。

借地権者は建物を売却するまで自由に土地を使用することができて、売却時の地主（底地権者）の承諾も普通は問題ないからです。それに対して、底地権者は収益性の低い売れない土地（底地）を超長期間保有し続けないといけません。
底地権者は借地権者の存在を邪魔だと思っているでしょう。底地権者が譲渡の承諾をしない場合、借地権者も底地権者の存在を邪魔だと思うでしょう。
つまり、借地権者と底地権者は、潜在的に互いが邪魔な存在なのです。

さて、図表5では建付地価格、借地権価値、底地価格が以下の関係にありました。

借地権による減価が更地価格（100）の20％発生しています。もし、一方がいなくなれば（たとえば、借地権者が底地を購入すれば）、土地の価値は大幅に増加します。
ここで問題です。

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【答え】
借地権者の底地価格 ＝ 建付地価格90 － 借地権価格50 ＝ 40

【解説】
図表5の底地価格20は借地権者ではない第三者と底地権者が売買する際の価格です。
第三者が底地を購入してもその土地は使えないから価値は低い。でも、借地権者が底地を購入したら土地の状態は建付地（完全所有権）になるため、現在の価値（借地権価格50）と建付地価格90の差額40を支払っても、底地を購入する価値があります。
このように、借地権者や底地権者が支払うことができる価格を「限定価格」といいます。

【［後編］に続く】

もう少し詳しく知りたい人がいれば、この本を参考にしてみてください。

筆者略歴

山下 章太（やました・しょうた）
公認会計士。
神戸大学工学部卒業後、監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）、みずほ証券、東京スター銀行を経て独立。
独立後は、評価会社、税理士法人、監査法人を設立し代表者に就任。その他、投資ファンド、証券会社、信託会社、学校法人などの役員を歴任し、現在に至る。

［主な著作］

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